Wynajmować czy kupić?
W Polsce wynajmowanie mieszkania nie jest jeszcze tak popularne jak na zachodzie. Rynek mieszkań na wynajem jednak ciągle rośnie i prognozuje się tendencję wzrostową w przeciągu kilku następnych lat. Coraz więcej osób kupując takie mieszkania lokuje nadwyżki kapitału. jest to również bardzo pozytywny trend dla osób poszukujących lokalu. W przypadku osób młodych, które studiują powszechne jest wynajmowanie mieszkania w sytuacji, gdy nie uda się dostać miejsca w akademiku lub danej osobie nie odpowiadają warunki życia w akademiku. Osoby mobilne, które zmieniają prace i miasta do życia również preferują najem, ponieważ pozwala on im na elastyczne podejście do miejsca zamieszania. Rośnie też liczba osób – przeważnie są to osoby bezdzietne- w dużych miastach, którzy nie chcą starać się o kredyt i zaciągać zobowiązania wobec banku na wiele lat. Są też ci, którzy z uwagi na finanse kalkulują, że nie stać ich na zakup nieruchomości. Ceny kredytów są stosunkowo wysokie. Przy rosnącym rynku mieszkań na wynajem wybór staje się coraz większy, a ceny się normują. W dużych miastach ceny w atrakcyjnych lokalizacjach są nadal wysokie, ale istnieją miejsca dobrze skomunikowane z centrum miasta, które nie są modne i przez to czynsze tam za najem są przystępne.
Jakiego mieszkania potrzebuję. Analiza potrzeb jako punkt wyjścia
Przed poszukiwaniem lokalu mieszkalnego należy przeanalizować swoje potrzeby. Lokalizacja wydaje się być kluczowym aspektem. Z uwagi na komfort życia – oszczędność czasu i środków na dojazd oraz na ekologię najlepiej będzie poszukać lokum w pobliżu miejsca pracy lub miejsca nauki w przypadku studentów. Z lokalizacją związana jest cena. Należy zatem znaleźć kompromis między wygodą, a kwotą czynszu, na którą nas stać. Kolejna rzecz to wielkość mieszkania czy domu. Niekoniecznie większy lokal będzie lepszy. Weźmy pod uwagę kwestię sprzątania- czy nie szkoda nam czasu na sprzątanie niewykorzystanej powierzchni. Najnowsze trendy to stawianie na ekologię w nieruchomościach. Stąd refleksja nad wielkością powierzchni nam potrzebnej do życia. Warto natomiast poszukać mieszkania z przestronną kuchnią i wygodną łazienką- te pomieszczenia są rzeczywiście używane. Salon nie musi być duży. Inaczej jest gdy pracujemy w domu. Wtedy musimy znaleźć lokum z miejscem na dogodne postawienie biurka z komputerem. Wygląd mieszkania i wystrój to kwestia upodobań, a że o gustach się nie dyskutuje. Zwróćmy jeszcze uwagę na jakość użytych w mieszkaniu materiałów. Te dobrej jakości nie tylko lepiej się prezentują, ale są zdrowsze do życia oraz nie mają złego wpływu na środowisko.
Gdzie szukać oferty i jak bezpiecznie wynająć mieszkanie
Na rynku nieruchomości w dużych miastach takich jak Kraków, Warszawa, Gdańsk, Wrocław znajduje się duży wybór ofert mieszkań do wynajęcia. Od około miesiąca trwa gorący czas wynajmu- studenci przyjeżdżają do miast i poszukują lokum. Oferty wynajmu znajdują się na portalach takich jak: Gumtree, Olx, Otodom, Morizon, Gratka. Coraz częściej poszukujący odwiedzają specjalne grupy tematyczne w mediach społecznościowych – np. na FB, na których znajdują się ogłoszenia. Zaletą jest możliwość zobaczenia, kto zamieszcza ogłoszenie. Wszak w sieci nikt nie jest do końca anonimowy. Ponadto nie trzeba pisać emalii, wystarczy wiadomość na messengerze. Dla wynajmującego FB umożliwia szybsze dotarcie do potencjalnego zainteresowanego. Oznacza jednak też bardzo dużą ilość zapytań osób, które tak naprawdę nie są zainteresowane ofertą. Studenci poszukują również mieszkań metodą tradycyjną – przez ogłoszenia zawieszone na słupach, w okolicy akademików, na uczelni. Możemy również skorzystać z usług agencji pośrednictwa nieruchomości, która pomoże nam znaleźć wymarzone mieszkanie, przedstawi propozycje kilku nieruchomości do wyboru, poprowadzi w naszym imieniu negocjacje z właścicielem lokalu i krok po kroku przeprowadzi nas przez proces podpisywania umowy i przekazywania mieszkania. Agencja pobiera prowizję od wynajmującego lub od najemcy albo od obu stron.
Mieszkanie do wynajęcia, ul. Kremerowska, Kraków
Na co zwrócić uwagę w umowie najmu? Wynajem mieszkania – porady dla najemcy. Kwestie prawne
Przy podpisywaniu umowy najmu należy przede wszystkim zwrócić uwagę na typ umowy – czy jest to umowa na czas określony czy na czas nieokreślony. Przy umowie najmu na czas określony np. na rok trzeba pamiętać, że strony nie mają możliwości skrócenia czasu obowiązywania umowy (chyba, że druga strona wyrazi na to zgodę). Mamy przy tym gwarancję, że umowa będzie przez cały czas obowiązywać, że druga strona jej nie może wypowiedzieć. Przy umowie zawartej na czas nieokreślony strony wskazują okres wypowiedzenia umowy. Jest to na przykład okres 3 miesięcy. Każda ze stron ma wtedy prawo wypowiedzieć umowę w dowolnym momencie. Umowa zakończy się po trzech miesiącach. Jeżeli dodaliśmy zapis, że „umowa rozwiązuje się ze skutkiem na koniec miesiąca”, wówczas liczymy pełne miesiące i ostatni dzień miesiąca jest ostatnim dniem obowiązywania umowy. Jeśli dla danej umowy nie mają zastosowania przepisy nakazujące przesunięcie skutku wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego, to dla obliczenia miesięcznego terminu wypowiedzenia należy zastosować art. 112 K.c. Wynika z niego, że termin oznaczony w miesiącach kończy się z upływem dnia, który datą odpowiada początkowemu dniu terminu, a gdyby takiego dnia w ostatnim miesiącu nie było – w ostatnim dniu tego miesiąca. Jeśli więc dla danej umowy obowiązuje miesięczny termin wypowiedzenia, a wypowiedzenie otrzymano 15 kwietnia 2019 r., to termin wypowiedzenia upłynie w dniu 15 czerwca 2019 r. (bo odpowiada on datą początkowemu dniu terminu). Gdyby wypowiedzenie otrzymano 31 stycznia 2019 r., to miesięczny termin upłynąłby z dniem 28 lutego 2019 r. ,ponieważ luty w 2019 r. ma tylko 28 dni i nie ma dnia „30 lutego”. Termin w takim przypadku upływa więc zgodnie z regułą z art. 112 K.c. w ostatnim dniu miesiąca. Inaczej zapis ten zinterpretujemy w roku przestępnym.
Kolejnym istotnym zagadnieniem jest kwestia zapisu stanu mieszkania w dniu przekazania. Najlepiej aby wynajmujący przygotował protokół zdawczo -odbiorczy, w którym opisane jest pomieszczenie po pomieszczeniu i wyszczególnione są wszystkie meble, sprzęty domowe oraz szczegóły wystroju mieszkania. Najlepiej aby strony dokonały dokumentacji fotograficznej lokalu aby w momencie jego odbioru – na przykład po roku nie było wątpliwości czy ewentualne zniszczenia i zużycia są po stronie najemcy czy też występowały wcześniej. Przepis art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że po zakończeniu umowy najmu najemca zobowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy (zarówno całkowite jak i częściowe) będące następstwem prawidłowego używania. Normalne zużycie znaczy użytkowanie przedmiotów zgodnie z ich przeznaczeniem. W praktyce: ściany mogą być delikatnie przybrudzone, delikatne zarysowania na panelach są też następstwem normalnego zużycia. Jednakże wybita szyba, uszkodzona kabina prysznicowa, duża plama na materacu czy dziury w blacie kuchennym nie wynikają z normalnego użytkowania. W tym przypadku najemca jest zobowiązany do przywrócenia rzeczy do stanu, w którym je otrzymał lub zbliżonego do tego.
Jeżeli nieruchomość to lokal w kamienicy lub w domu, w którym znajduje się ogólnodostępny ogród, trzeba dowiedzieć się czy i w jaki sposób mamy prawo korzystania z tego miejsca. Warto sprecyzować szczegóły: kto odpowiada za sprzątanie posesji (przeważnie właściciel lub administrator budynku) i części wspólnych.
Kwestia obopólnej akceptacji kwoty czynszu wydaje się rzeczą jasną. Jednakże opłaty dodatkowe np. za media powinny być jasno opisane w umowie: jak będą przeprowadzane odczyty, kto ich dokonuje. Jeżeli najemca ma ponosić dodatkowe koszty – płacić za wywóz śmieci czy Internet, to też powinno to być wyszczególnione w umowie.
Umowa powinna określać prawa i obowiązki obu stron. Najlepiej aby była napisana jasnym językiem. Jeżeli nie czujemy się dobrze w czytaniu języka prawniczego dobrze skonsultować umowę z prawnikiem aby zabezpieczyć się przez nieprzyjemnych sytuacjami w przyszłości. Zdarza się, że właściciel mieszkania proponuje zawarcie umowy na tzw. „gębę” czyli dogadanie się ustne. Stanowczo odradzamy ten scenariusz, ponieważ nie zabezpieczy on naszych praw jako najemców mieszkania. Koszty wynajmu mieszkania powinny być spisane na papierze. Wynajmowanie mieszkania należy zacząć od zawarcia umowy aby być pewnymnaszych praw w zakresie użytkowania lokalu.
Umowa najmu określa kto jest stronami umowy. Powinna zawierać dane osób, które są uprawnione do współkorzystania z mieszkania. Warto abyśmy jako najemcy mieli czas do analizy wzoru umowy. Pamiętajmy, że najlepiej aby większość kwestii była uregulowana umową. Wszelkie zmiany w umowie wymagają zachowania formy pisemnej.
Należy też dodać, że umowa sporządzona z wynajmującym, który jest podmiotem gospodarczym musi zawierać informacje na temat przetwarzania danych osobowych. Ważne abyśmy dopilnowali czy wyraziliśmy zgodę na przetwarzanie danych osobowych. Umowa najmu na lokal mieszkalny, w którym prowadzona jest działalność gospodarcza powinna być powiększona o podatek VAT, który wynajmujący musi odprowadzić do Urzędu Skarbowego.
Najem okazjonalny jest instytucją , która pozwala wynajmującemu chronić swoje prawa. Zabezpiecza przed lokatorem, który nie chce opuścić mieszkania gdy umowa się skończy. Tryb najmu okazjonalnego łagodzi wymogi ustawy o ochronie praw lokatorów. Nakłada na najemców obowiązek złożenia oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, które zostaje podpisane u notariusza w formie aktu notarialnego.
Ubezpieczenie mieszkania – fanaberia czy mądra decyzja?
Osobnym zagadnieniem jest ubezpieczenie. Jako najemcy nie mamy obowiązku się ubezpieczać. Umowa może nas obligować do zakupu ubezpieczenia. Warto wiedzieć, że wykupienie polisy na mieszkania zabezpieczy nas przed sytuacją, w której z naszej winy zalejemy sąsiadowi łazienkę. Nietrudno o sytuację, w której przy nalewaniu wody do wanny, woda się przeleje i zaleje sufit sąsiadowi. W przypadku wynajmowanego mieszkania, może je ubezpieczyć jego właściciel – jest to ubezpieczenie murów i wyposażenia na wypadek pożaru, wybuchu i innych wypadków losowych.
Dobrze jest ubezpieczyć wyposażenie mieszkania od kradzieży, zdarzeń losowych czy włamania- szczególnie gdy przechowujemy w mieszkaniu cenne przedmioty. Zabezpiecza nas to przed skutkami wydarzeń losowych, przepięć elektrycznych, pożaru. Firmy ubezpieczeniowe oferują różne warianty polis- z rozszerzeniem na wypadek powodzi, włamania. Ubezpieczenie OC w życiu prywatnym zabezpiecza nas również na wypadek zniszczeń spowodowanych na rzeczach osób trzecich. Szczególnie istotne jest to w przypadku gdy mamy małe dzieci lub zwierzęta. Wyobraźmy sobie sytuację gdy syn kopiąc piłkę trafia sąsiadowi w szybę albo piec przegryza sąsiadce drogą torebkę czy oponę w samochodzie. Niektóre pakiety zawierają również wariant z assistance- pomoc fachowca w przypadku awarii sprzętu, zwrot pieniędzy za naprawę czy zorganizowanie pomocy serwisowej.
